매물 유형: 아파트
분석 번호: 9101
종합 리스크 점수: 53점
충주시 호암동 세경아파트는 준공 37년차로 재건축 연한에 도달하여 장기적인 개발 잠재력을 보유하고 있습니다. 매매가격지수와 전월세가격지수가 보합 또는 상승세를 보이며, 매매수급동향도 상승세로 시장 분위기는 긍정적입니다. 다만, 건물 노후도와 주차대수 부족은 주요 리스크 요인으로 작용할 수 있어 현장 점검이 필수적입니다.
제시된 매매가 4,500만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 가치 스펙트럼(최저 6,009만 원 ~ 최고 7,149만 원) 대비 현저히 낮은 수준입니다. 이는 시장의 일반적인 거래 가격보다 매우 저렴하게 책정된 것으로 판단됩니다.
선별된 11건의 비교사례는 모두 동일 단지(세경) 내 유사 면적(56.88㎡)의 매매 거래입니다. 거래 시점은 2026년 3월부터 6월까지로 최근 거래이며, 모두 대상 매물과 층구간이 인접하여 유사도가 높습니다. 각 사례는 층구간 감점(-10점)을 제외하고는 높은 유사도 점수를 보입니다. 보정 후 대입 총액은 최저 6,009만 원에서 최고 7,149만 원 사이로 분포합니다.
대상 매물은 시장 추정가 대비 현저히 낮은 가격으로 제시되어 가격적인 투자 메리트가 매우 높습니다. 37년 경과된 건물로 재건축 연한에 도달하여 장기적인 관점에서 개발 이익을 기대할 수 있습니다. 호암동은 충주시 내에서도 거래 활성도가 높은 지역 중 하나이며, 주변에 공원, 쇼핑, 의료, 학교 등 기본적인 생활 인프라가 잘 갖춰져 있어 실거주 및 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.
준공 37년차로 재건축 연한(30년)에 도달하여 재건축 추진이 가능한 상태입니다. 현재 용적률이 214.62%로 법정 상한 250% 대비 갭이 35.38%p 존재하여, 용적률 상향을 통한 사업성 확보 여지가 있습니다. 다만, 구체적인 재건축 추진 여부와 진행 상황은 추가 확인이 필요합니다.
충주시의 매매가격지수와 거래량은 상승세를 보이며 긍정적인 시장 분위기를 형성하고 있습니다. 인근에 신규 공급 물량이 없어 단기적인 공급 리스크는 제한적입니다. 장기적으로는 재건축 추진 여부에 따라 가치 상승의 폭이 크게 달라질 수 있습니다. 현재 제시된 가격은 시장가 대비 저렴하여 향후 시세 차익을 기대할 수 있는 잠재력이 높습니다.
매수