서울특별시 송파구 가락동 *** 토지 AI 분석 결과 | 부동산탐정

매물 유형: 토지

분석 번호: 9137

종합 리스크 점수: 62점

AI 요약 평가

본 매물은 서울 송파구 가락동의 일반상업지역에 위치하며, 트리플 역세권의 우수한 교통 접근성과 높은 용적률 갭을 통한 개발 잠재력이 강점입니다. 인근 지역에서 상업·업무시설로의 용도변경 사례가 활발하게 나타나고 있어 향후 자산 가치 상향 가능성이 높습니다. 다만, 사용자 제시 매매가 3억 원은 공시지가 배율 추정치 및 개발 잠재력에 비추어 매우 낮은 수준으로, 매물 정보의 정확성 확인이 필요합니다.

세부 리스크 평가 항목

규제 전망: 7점 — 일반상업지역 내 위치하며, 용적률 갭이 높아 개발 잠재력이 우수합니다. 인근 지역의 상업·업무시설로의 용도변경 사례가 활발하게 포착되어 미래 가치 상향 가능성이 높습니다.
개발 잠재력: 8점 — 법정 용적률 1300% 대비 현재 915.4%로 384.6%p의 용적률 여유가 있어 추가 개발 여력이 충분합니다. 건물 연식이 23년으로 리모델링 또는 재건축을 통한 가치 증대 가능성이 있습니다.
교통 접근성: 9점 — 경찰병원역(3호선)과 가락시장역(3, 8호선)이 도보 5분 이내 거리에 위치한 트리플 역세권으로, 교통 접근성이 매우 우수하여 높은 역세권 프리미엄이 기대됩니다.
시장 활성도: 6점 — 가락동은 송파구 내 토지 거래량 4위로 환금성이 보통 수준입니다. 최근 지가지수 및 지가변동률은 보합세를 보이고 있으나, 순수토지 거래 필지수는 소폭 하락 추세입니다.
주변 개발 호재: 7점 — 롯데월드타워 인근 스타트업 클러스터 조성 계획, 송파하남선 승인 등 지역 내 다양한 개발 호재가 존재하여 장기적인 가치 상승에 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다.
인근 실거래가
거래량: 2점 — 반경 내 동일 유형의 최근 실거래가 총 0건 탐지되었습니다. 지역 거래량은 매우 한산한 편입니다.
생활 편의시설: 9점 — 경찰병원역 3호선 역세권에 위치하며, 인근에 탐지된 주요 생활 편의시설은 총 25곳으로 매우 우수한 수준입니다.
인구 현황: 5점 — 해당 지역 인구는 최근 기간 동안 약 0.3% 변동하여 보합세를 보이고 있습니다.
건물 노후도(대장)
토지 이용 규제: 9점 — 용도지역은 '일반상업지역'입니다. 토지의 통상적인 활용 가치와 규제 강도를 고려해 평가되었습니다.
토지 형상: 5점 — 토지 형상은 '가로장방'형으로, 대지 활용도가 보통한 편입니다.

가격 타당성 검증

사용자 제시 매매가 3억 원은 공시지가 배율법을 통해 추정된 가격 범위(최저 480억 3,620만 원 ~ 최고 960억 7,241만 원)와 도심 중심업무지구(CBD) 입지 프리미엄을 반영한 가치에 비해 현저히 낮은 수준입니다. 이는 매물 정보의 오류이거나, 토지 전체 매매가 아닌 일부 지분 매매 등의 특이사항이 있을 가능성이 높으므로, 반드시 추가적인 사실 확인이 필요합니다.

실거래가 및 시세 비교

유효한 비교사례가 부족하여 개별 비교사례에 대한 보정 계수 분석은 생략합니다. 공시지가 배율법을 통해 추정된 가격 범위는 대상지의 잠재 가치를 반영하고 있습니다.

심층 분석

본 토지는 일반상업지역에 위치하며, 법정 용적률 대비 높은 용적률 갭을 보유하고 있어 개발을 통한 높은 수익 창출이 기대됩니다. 트리플 역세권 입지는 유동인구 확보에 유리하여 상업시설 개발 시 경제적 가치를 극대화할 수 있습니다. 인근 지역의 상업화 시그널과 다양한 개발 호재는 장기적인 자산 가치 상승을 견인할 것입니다. 다만, 제시된 매매가가 시장 가치와 큰 차이를 보여 정확한 매물 정보 확인이 선행되어야 합니다.

건축물대장상 내진설계 미적용으로 표기되어 있어, 향후 리모델링 또는 재건축 시 내진 보강에 대한 추가 비용이 발생할 수 있습니다. 건물 연식이 23년으로 노후화에 따른 유지보수 비용도 고려해야 합니다. 토지 자체의 물리적 하자는 지형이 평지이고 도로접면이 양호하여 적을 것으로 예상됩니다.

송파구 가락동은 도심 중심업무지구(CBD) 핵심 지역으로, 우수한 교통 인프라와 개발 잠재력을 갖추고 있습니다. 최근 롯데월드타워 인근 스타트업 클러스터 조성 계획, 송파하남선 승인 등 긍정적인 개발 호재들이 예정되어 있어 미래 성장 전망이 매우 밝습니다. 인구수 증가는 정체 상태이나, 세대당 인구 유지로 1인 가구 분화 또는 실거주 수요 유입 가능성이 있습니다. 용적률 갭을 활용한 신축 또는 리모델링을 통해 자산 가치를 크게 높일 수 있을 것으로 판단됩니다. [향후 6개월 시세 전망] 보합 가능성 높음. 본 예측은 과거 추세 및 시장 지표에 기반한 AI의 추론이며, 실제 시장 상황에 따른 확정적 예측이 아님을 유의하시기 바랍니다.

현장 체크리스트

제시된 매매가 3억 원이 토지 전체 매매가 맞는지, 혹은 일부 지분 매매인지 반드시 확인해야 합니다.
사용자 제시 전용면적 38.00㎡가 토지 면적 1315.7㎡와 크게 차이나므로, 매물 정보의 정확성을 재확인해야 합니다.
대상 매물에 '위락시설매매'라는 특이사항이 있으므로, 실제 위락시설 인허가 여부 및 관련 규제를 상세히 확인해야 합니다.
건축물대장상 '공동주택 (공동주택외2)' 용도와 '위락시설' 매매 특이사항 간의 불일치 여부를 확인해야 합니다.
토지이용계획상 대공방어협조구역, 비행안전제2구역(전술) 등 군사시설 관련 규제가 개발에 미치는 영향을 구체적으로 확인해야 합니다.
인근 지역의 용도변경 사례가 활발하므로, 대상지의 용도변경 가능성 및 절차, 예상 비용 등을 전문가와 상담해야 합니다.

최종 판정

보류