서울특별시 성북구 돈암동 *** 토지 AI 분석 결과 | 부동산탐정

매물 유형: 토지

분석 번호: 9167

종합 리스크 점수: 60점

AI 요약 평가

대상지는 돈암6구역 재개발 구역 내에 위치한 제3종일반주거지역 토지로, 길음역 역세권에 인접하여 입지 및 개발 잠재력이 매우 우수합니다. 돈암동은 성북구 내 토지 거래량이 가장 활발한 지역으로 환금성 또한 높습니다. 재개발 사업의 확정으로 미래 가치 상승이 기대되나, 토지거래계약에관한허가구역 지정으로 실수요자 중심의 접근이 필요합니다.

세부 리스크 평가 항목

규제 전망: 8점 — 대상지는 돈암6구역 재개발 구역 내에 위치하며, 2025년 7월 10일 정비계획 결정 및 정비구역 지정 고시가 완료되어 개발에 대한 기대감이 높습니다. 제3종일반주거지역으로 높은 용적률을 확보하고 있어 사업성이 양호할 것으로 판단됩니다. 다만, 토지거래계약에관한허가구역 및 개발행위허가제한지역으로 지정되어 있어 투기적 거래를 제한하고 실수요자 중심의 거래가 이루어질 것으로 예상됩니다.
입지 등급: 7점 — 길음역(4호선)까지 도보 8분 거리의 역세권 입지로 교통 접근성이 우수하며, 돈암동은 성북구 내 토지 거래량 1위 지역으로 환금성이 매우 높습니다. 주변에 매화어린이공원, CU 돈암삼성점, 고려대학교안암병원 등 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있어 주거 환경이 양호합니다.
개발 잠재력: 9점 — 돈암6구역 재개발 사업이 확정되어 높은 개발 잠재력을 가지고 있습니다. 제3종일반주거지역으로 법정 용적률 300%를 활용한 고밀도 개발이 가능하며, 인근에 보문 센트럴 아이파크, 창경궁 롯데캐슬 시그니처 등 대규모 신규 공급이 예정되어 있어 지역 가치 상승에 긍정적인 영향을 미칠 것으로 예상됩니다.
시장 활성도: 8점 — 돈암동은 성북구 내 토지 거래량이 가장 활발한 지역으로, 최근 5월에도 다수의 토지 거래가 확인되었습니다. 이는 높은 환금성을 의미하며, 재개발 사업 추진으로 인한 투자 수요가 꾸준히 유입될 것으로 보입니다.
가격 적정성: 6점 — 제시된 매매가 1억 원은 공시지가 배율법을 적용한 추정 가격 범위(8,729만 원 ~ 1억 4,284만 원) 내에 있어 적정 수준으로 판단됩니다. 다만, 재개발 지분 매물의 특성상 향후 사업 진행 상황에 따라 변동성이 존재할 수 있습니다.
인근 실거래가
거래량: 2점 — 반경 내 동일 유형의 최근 실거래가 총 0건 탐지되었습니다. 지역 거래량은 매우 한산한 편입니다.
생활 편의시설: 9점 — 길음역 4호선 역세권에 위치하며, 인근에 탐지된 주요 생활 편의시설은 총 25곳으로 매우 우수한 수준입니다.
인구 현황: 5점 — 해당 지역 인구는 최근 기간 동안 약 1.2% 변동하여 보합세를 보이고 있습니다.
건물 노후도(대장)
토지 이용 규제: 7점 — 용도지역은 '제3종일반주거지역'입니다. 토지의 통상적인 활용 가치와 규제 강도를 고려해 평가되었습니다.
토지 형상: 5점 — 토지 형상은 '지정되지않음'형으로, 대지 활용도가 보통한 편입니다.

가격 타당성 검증

제시가 1억 원은 공시지가 배율법을 적용한 추정 가격 범위 8,729만 원 ~ 1억 4,284만 원 내에 위치하여 적정 수준으로 판단됩니다. 돈암6구역 재개발 사업의 확정으로 인한 미래 가치가 일부 반영된 것으로 보이며, 현재 시장 상황과 개발 호재를 고려할 때 합리적인 가격대입니다.

실거래가 및 시세 비교

비교사례가 부족하여 개별 사례 분석은 어렵습니다. 다만, 인근 돈암동 및 정릉동에서 2026년 5월에 '대' 지목 토지 거래가 다수 확인되었으며, 이는 해당 지역의 토지 시장이 활발함을 시사합니다. 대상지는 돈암6구역 재개발 구역 내에 위치하여 일반 토지 거래와는 다른 특성을 가지므로, 재개발 사업 진행 상황을 면밀히 주시해야 합니다.

심층 분석

대상지는 돈암6구역 재개발 사업이 확정된 제3종일반주거지역 내 지분 매물로, 재개발을 통한 높은 개발 이익을 기대할 수 있습니다. 길음역 역세권 입지와 돈암동의 높은 거래 활성도는 투자 가치를 더욱 높이는 요인입니다. 인근에 대규모 신규 아파트 공급이 예정되어 있어 지역 전체의 가치 상승에 긍정적인 영향을 미칠 것으로 보입니다. 다만, 토지거래계약에관한허가구역 지정으로 투기적 수요보다는 실수요 중심의 접근이 필요하며, 재개발 사업 진행 상황에 따른 변동성을 고려해야 합니다.

대상지는 토지 매물이며, 재개발 구역 내 지분 매물이므로 물리적 하자는 직접적으로 발생하지 않습니다. 다만, 재개발 사업 진행 과정에서 발생할 수 있는 법적, 행정적 리스크를 면밀히 검토해야 합니다. 특히, 토지이용계획상 대공방어협조구역, 개발행위허가제한지역, 정비구역, 지구단위계획구역 등 다양한 규제가 중첩되어 있으므로 관련 법규 준수 여부를 확인하는 것이 중요합니다.

향후 6개월 시세 전망은 상승 가능성이 높습니다. 돈암6구역 재개발 사업의 확정은 가장 큰 호재이며, 인근 지역의 지가지수 및 지가변동률이 꾸준히 상승세를 보이고 있습니다. 특히 돈암동은 성북구 내 토지 거래량이 가장 활발한 지역으로, 재개발 사업 추진에 따른 투자 수요 유입이 지속될 것으로 예상됩니다. 다만, 지역 미분양 현황은 0세대로 안정적이지만, 보문 센트럴 아이파크, 창경궁 롯데캐슬 시그니처 등 총 3,970세대에 달하는 대규모 신규 공급이 예정되어 있어 향후 시장 경쟁에 영향을 미칠 수 있습니다. 본 예측은 과거 추세 및 시장 지표에 기반한 AI의 추론이며, 실제 시장 상황에 따른 확정적 예측이 아님을 유의하시기 바랍니다.

현장 체크리스트

돈암6구역 재개발 사업의 현재 진행 단계와 향후 일정(조합 설립, 사업시행인가, 관리처분인가 등)을 정확히 확인해야 합니다.
재개발 조합원 자격 요건 및 승계 가능 여부를 반드시 확인하고, 추가 분담금 발생 가능성에 대해 면밀히 검토해야 합니다.
토지거래계약에관한허가구역으로 지정되어 있으므로, 실거주 목적 등 허가 요건 충족 여부를 사전에 확인해야 합니다.
지분 매물의 경우, 향후 현금청산 또는 입주권 확보 등 권리 관계 변동에 대한 상세 내용을 조합 또는 관련 전문가를 통해 확인해야 합니다.
재개발 사업 추진 과정에서 발생할 수 있는 리스크(사업 지연, 시공사 변경, 추가 분담금 증가 등)에 대한 대비책을 마련해야 합니다.

최종 판정

매수