매물 유형: 토지
분석 번호: 9192
종합 리스크 점수: 55점
본 매물은 동대문구 제기동에 위치한 개발예정지 도로 지분으로, 제기동역 역세권에 속하며 지역 내 토지 거래 활성도가 매우 높은 입지적 강점을 가지고 있습니다. 도시관리계획 입안 및 지구단위계획 수립이 진행 중이며, 인근에서 주거 용도에서 업무 및 근린생활시설로의 용도변경 사례가 포착되어 장기적인 개발 잠재력이 기대됩니다. 다만, 도로 지분이라는 특수성으로 인해 개별 건축이 불가능하며, 건축불가 특수매물 패널티가 적용된 가격으로 평가되었습니다. 제시가는 실거래 기반 대입 스펙트럼 대비 낮은 수준이나, 향후 개발 진행 상황에 따라 지분 가치 상승 가능성이 있습니다.
제시가 9,900만 원은 실거래 기반 대입 스펙트럼인 최저 8억 9,510만 원에서 최고 8억 9,510만 원(중앙값 8억 9,510만 원) 대비 현저히 낮은 수준입니다. 이는 본 매물이 '건축불가 특수매물 패널티(-40%)'가 적용된 도로 지분이라는 특수성을 반영한 것으로 판단됩니다. 현재 제시가는 개발 잠재력에 대한 기대보다는 현 상태의 활용 제한을 크게 반영한 가격으로 보입니다.
선별된 비교사례는 동대문구 전농동 6번지 일대의 40㎡ 도로 지목 토지로, 2026년 3월 1억 9,600만 원에 거래되었습니다. 유사도 점수는 84점이며, 제2종일반주거지역으로 대상지와 용도지역 및 지목이 동일합니다. 이 사례에 대상지 면적 및 조건을 대입하여 보정 후 환산된 총액은 8억 9,510만 원입니다. 시점 보정 계수 1.007이 적용되어 최근 시장 상황이 반영되었으며, 면적, 용도, 도로 보정은 Tier1 완전매칭으로 1.000이 적용되어 보정 불필요로 판단되었습니다. 역세권 및 호재 보정은 해당 사항이 없어 1.000이 적용되었습니다.
본 매물은 제기동역 역세권에 위치하며, 동대문구 내 토지 거래 활성도가 높은 지역에 속합니다. 지가지수 및 토지 거래 필지수 추이가 상승세를 보이고 있어 전반적인 시장 분위기는 긍정적입니다. 특히, 도시관리계획 입안 및 지구단위계획 수립이 진행 중이며, 인근에서 주거 용도에서 상업·업무시설로의 용도변경 사례가 포착되고 있어 장기적인 개발 이익을 기대할 수 있습니다. 다만, 도로 지분이라는 특수성으로 인해 개별적인 수익 창출은 어렵고, 향후 개발 사업의 진행 여부와 방식에 따라 투자 가치가 크게 달라질 수 있습니다. 제시가가 실거래 기반 대입 스펙트럼 대비 낮게 책정된 점은 리스크를 반영한 것으로 보이나, 개발 성공 시 높은 수익률을 기대할 수 있는 잠재력이 있습니다.
물리적인 하자는 토지 특성상 직접적인 평가가 어렵습니다. 그러나 '도로' 지목의 지분 토지라는 점에서 법적 건축이 불가능하며 독립적인 활용이 극히 제한적이라는 구조적인 한계가 명확합니다. 이는 매물의 가장 큰 리스크 요인으로, 개발 계획이 불발되거나 지연될 경우 장기간 자산이 묶일 수 있는 위험이 있습니다. 또한, 도로 지분 특성상 다른 소유주와의 권리 관계 및 개발 방향에 대한 합의가 필수적이므로, 이 과정에서 발생할 수 있는 분쟁 가능성도 고려해야 합니다.
본 매물은 제기동역 역세권에 위치하며, 동대문구 내 토지 거래 활성도가 높은 제기동에 속해 있습니다. 인근에 청량리 롯데캐슬 하이루체, 퀸즈W 청량리역 등 대규모 주택 공급이 예정되어 있어 지역 개발 압력이 높습니다. 특히, '도시관리계획 입안중(지구단위계획 수립중)'이라는 정보와 함께 인근 용도변경 사례가 확인되어 향후 상업지역으로의 용도변경 가능성이 존재하며, 이는 자산 가치 상향에 긍정적인 영향을 미칠 것입니다. 다만, 도로 지분이라는 특수성으로 인해 개발 계획의 진행 상황이 미래 가치에 결정적인 영향을 미칠 것이므로, 관련 인허가 진행 상황을 지속적으로 모니터링하는 것이 중요합니다. 현재는 건축불가 특수매물 패널티가 적용된 가격이지만, 장기적으로 개발이 성공적으로 이루어질 경우 상당한 가치 상승이 기대됩니다.
보류