매물 유형: 토지
분석 번호: 9193
종합 리스크 점수: 57점
본 매물은 동대문구 장안동에 위치한 49㎡ 규모의 자투리땅으로, 제2종일반주거지역에 속합니다. 인근 지역에서 상업화 시그널이 포착되어 용도변경을 통한 가치 상승 잠재력이 있으나, 소형 필지 특성상 건축불가 패널티가 적용되어 활용도가 제한적입니다. 제시된 매매가는 실거래 기반 대입 스펙트럼 대비 하단에 위치하나, 특수 매물임을 감안한 신중한 접근이 필요합니다.
제시된 매매가 1억 5,000만 원은 실거래 기반 대입 스펙트럼(최저 3억 478만 원 ~ 최고 3억 478만 원) 대비 하단에 위치합니다. 이는 건축불가 특수매물 패널티(-40%)가 적용된 결과이며, 이러한 특수성을 감안할 때 제시가는 시장 가격 범위 내에 있다고 판단됩니다.
선별된 비교사례는 1건으로, 동대문구 전농동 1**번지(73㎡, 제2종일반주거지역, 도로 지목)가 2026년 3월 4억 4,000만 원에 거래되었습니다. 이 사례는 대상지로부터 1,608m 거리에 위치하며, 시점 보정 계수 1.007이 적용되었습니다. 면적, 용도, 도로 조건은 Tier1 완전매칭으로 보정 불요하며, 역세권 및 호재 보정은 해당 사항이 없습니다. 이 비교사례를 대상지 면적(49㎡)에 대입하여 보정 완료된 총액은 3억 478만 원입니다.
동대문구는 지가지수 및 토지거래 필지수가 상승 추세에 있으며, 인구 또한 지속적으로 증가하고 있습니다. 특히 장한평역(5호선)이 도보 11분 거리에 위치하여 준역세권 프리미엄(2%)이 기대됩니다. 인근에 청량리 롯데캐슬 하이루체, 퀸즈W 청량리역 등 대규모 주택 공급이 예정되어 있어 장기적으로 지역 활성화에 긍정적인 영향을 미 미칠 수 있습니다. 다만, 대상 토지는 소형 필지로 건축이 어렵다는 점이 투자 가치에 큰 제약으로 작용합니다.
대상 토지는 '도로' 지목의 49㎡ 자투리땅으로, 법적으로 건축이 불가능하거나 독립적인 활용이 극히 제한적이라는 중대한 물리적 하자가 있습니다. 이는 매매가에 -40%의 패널티가 적용된 주요 원인입니다. 또한, 토지 형상 및 지형, 도로접면이 '지정되지않음'으로 명시되어 있어 현장 확인을 통한 정확한 상태 파악이 필수적입니다.
동대문구는 전반적으로 지가 상승 및 거래량 증가 추세를 보이며, 다양한 재개발 및 역세권 활성화 사업이 진행 중입니다. 특히 대상지 인근에서 주거 용도에서 상업·업무시설로의 용도변경 시그널이 포착되어, 향후 용도변경 성공 시 자산 가치 상향 가능성이 있습니다. 그러나 현재 상태로는 건축불가 특수매물이라는 한계가 명확하여, 장기적인 관점에서 용도변경을 통한 가치 상승을 기대하는 투자자에게 적합할 수 있습니다. 단기적인 시세 차익보다는 장기적인 개발 가능성에 초점을 맞춘 접근이 필요합니다.
보류