매물 유형: 토지
분석 번호: 9554
종합 리스크 점수: 47점
본 매물은 화성시 장안면 사랑리에 위치한 전원주택부지로, 주변 시내권 인프라와 신축 아파트 예정지 인접으로 입지적 강점을 가집니다. 다만, 보전녹지지역 및 토지거래계약에관한허가구역 등 개발 규제가 존재하여 향후 개발 방향에 대한 심층적인 검토가 필요합니다. 비교사례 부족으로 공시지가 배율법을 적용한 결과, 제시된 매매가는 추정 가격 범위의 상단에 속하는 것으로 판단됩니다.
제시된 매매가 1억 8,000만 원은 비교사례 부족으로 공시지가 배율법을 적용한 추정 가격 범위 7,528만 원 ~ 1억 1,292만 원 대비 상단에 위치합니다. 이는 주변 호재 및 전원주택 부지로서의 잠재 가치가 일부 선반영된 것으로 해석될 수 있습니다.
유효한 비교사례가 없어 개별 비교사례에 대한 보정 계수 분석은 불가합니다. 공시지가 배율법 적용 시, 용도지역 보정 계수는 0.8~1.2배(중간값 1.0배)가 적용되었습니다. 도로접면은 세로한면(가)으로, 도로 보정 계수는 1.000이 적용되었습니다.
화성시 장안면 사랑리는 지역 내 토지 거래 활성도가 높은 편이며, 인근에 학교, 은행, 시장 등 생활 인프라가 존재하여 전원주택 부지로서의 실거주 가치는 양호합니다. 또한, 반도유보라아파트 신축 예정지 인접은 향후 주변 환경 개선 및 인구 유입에 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다. 다만, 보전녹지지역이라는 용도지역의 특성상 개발 이익에 대한 기대는 제한적일 수 있으며, 토지거래계약에관한허가구역 지정은 거래 절차를 복잡하게 만들 수 있습니다.
제공된 정보만으로는 물리적 하자를 판단하기 어렵습니다. 다만, 임야 지목의 완경사 토지이므로, 건축 시 토목공사 비용 발생 가능성이 있으며, 지하 매설물 여부 및 인입 비용에 대한 확인이 필요합니다. 현장 방문을 통해 지반 상태, 배수 여부, 인접 토지와의 경계 문제 등을 면밀히 확인해야 합니다.
화성시의 지가지수는 전반적으로 보합세를 보이고 있으며, 순수토지 거래 필지수는 하락 추세입니다. 그러나 장안면 사랑리는 지역 내 거래 활성도 상위권에 속하며, 인근 장안지구 공동주택(1,595세대) 및 화성태안3지구, 향남2지구 등 대규모 주택 공급 예정 물량이 존재하여 장기적으로 인구 유입 및 지역 활성화에 기여할 수 있습니다. 보전녹지지역이라는 규제는 존재하나, 전원주택 수요가 꾸준하다면 안정적인 가치 유지가 가능할 것으로 전망됩니다. 본 예측은 과거 추세 및 시장 지표에 기반한 AI의 추론이며, 실제 시장 상황에 따른 확정적 예측이 아님을 유의하시기 바랍니다.
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