매물 유형: 아파트
분석 번호: 957
종합 리스크 점수: 75점
역세권 입지와 인구 증가 추세는 긍정적이나, 단지 규모 및 거래 활성도는 보통 수준이며, 신규 공급 물량에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.
제시된 매매가 9억 5,000만 원은 비교사례 대입 결과 산출된 가치 스펙트럼인 최저 8억 2,999만 원에서 최고 10억 864만 원 사이에 위치합니다. 이는 중앙값 8억 4,800만 원 대비 상단에 해당하며, 특히 동일 단지 내 최근 거래인 11층 8억 3,000만 원 및 1층 8억 4,800만 원과 비교 시 다소 높은 수준입니다. 다만, 4개월 전 9층 59.94㎡ 거래를 면적 보정하여 대입한 가치 10억 864만 원보다는 낮아, 층별 프리미엄과 시점 차이를 고려할 때 가격적 타당성은 스펙트럼 내에 존재합니다.
선별된 비교사례 3건은 모두 동일 단지(YM프라젠) 내 거래로 유사도가 높습니다. #1 사례는 2026년 5월 11층 84.95㎡ 거래가 8억 3,000만 원으로, 보정 후 대입 총액은 8억 2,999만 원입니다. #2 사례는 2026년 5월 1층 84.95㎡ 거래가 8억 4,800만 원으로, 층구간 감점(-10점)이 있었으나 보정 후 대입 총액은 8억 4,800만 원입니다. #3 사례는 2026년 2월 9층 59.94㎡ 거래가 7억 원으로, 면적 감점(-20점)이 있었으며 시점 보정(1.017)을 거쳐 보정 후 대입 총액은 10억 864만 원으로 산출되었습니다. 이 세 사례는 대상지의 가치 판단에 중요한 근거가 됩니다.
YM프라젠은 장한평역 역세권에 위치하여 교통 접근성이 우수하며, 인근 공원, 쇼핑, 의료 시설 등 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있어 실거주 투자 가치가 높습니다. 용답동의 꾸준한 인구 증가는 잠재적인 수요를 뒷받침합니다. 다만, 소규모 단지라는 점과 인근 대규모 신규 공급 예정 물량은 유동성 및 향후 시세에 영향을 미 줄 수 있는 요인입니다.
준공 19년차로 재건축 연한(30년)까지 11년이 남아있어 단기적인 재건축은 어렵습니다. 그러나 법정 상한 용적률 300% 대비 현재 용적률 246.72%로 53.28%p의 용적률 여유가 있어, 장기적으로 리모델링 또는 재건축 추진 시 사업성을 확보할 수 있는 잠재력은 존재합니다.
성동구 아파트 시장은 전반적으로 상승세를 유지하고 있으며, 매매 및 전월세 수급동향 모두 수요 우세를 보이고 있습니다. 대상지는 역세권 입지와 인구 증가라는 긍정적인 요소를 가지고 있습니다. 다만, 인근에 예정된 대규모 신규 공급 물량은 향후 시장에 경쟁 요인으로 작용할 수 있어 주의가 필요합니다. 성수동 재개발/재건축 등 지역 내 개발 호재는 장기적으로 성동구 전체의 가치 상승을 견인할 수 있습니다. 현재 제시가는 비교사례 스펙트럼의 상단에 위치하나, 미래 가치에 대한 기대감이 반영된 것으로 판단됩니다.
보류