매물 유형: 토지
분석 번호: 9610
종합 리스크 점수: 52점
대상 토지는 생산녹지지역 내 답으로, 성장관리계획구역으로 지정되어 개발 잠재력이 존재합니다. 신분당선 개통 및 수원비행장 이전과 같은 긍정적인 호재가 예상되지만, 생산녹지지역의 규제로 인해 단기적인 개발 활용에는 제약이 따를 수 있습니다. 주변 지역의 용도변경 사례가 포착되어 장기적인 관점에서는 가치 상승 가능성이 높습니다.
제시된 매매가 25억 4,000만원은 실거래 기반 대입 스펙트럼(최저 23억 8,279만원 ~ 최고 34억 1,868만원)의 하단에 위치합니다. 이는 비교사례 기반의 시장 가격 대비 합리적인 수준으로 판단됩니다. 특히 주변 호재와 용도변경 가능성을 고려할 때 가격적 메리트가 존재할 수 있습니다.
선별된 비교사례는 총 2건으로, 모두 수원시 권선구 구운동 내 생산녹지지역 답으로 유사도가 높습니다. #1 사례는 2025년 12월에 거래된 2998㎡ 면적의 토지로, 보정 후 대지면적 기준 평당가 263만원/평(80만원/㎡)에 23억 8,279만원으로 환산되었습니다. #2 사례는 2025년 12월에 거래된 2661㎡ 면적의 토지로, 보정 후 대지면적 기준 평당가 378만원/평(114만원/㎡)에 34억 1,868만원으로 환산되었습니다. 두 사례 모두 시점 보정 계수는 1.000으로, 시점 차이에 따른 가격 변동은 미미합니다.
대상 토지는 생산녹지지역이지만 성장관리계획구역으로 지정되어 있어 계획적인 개발이 가능합니다. 신분당선 개통, 사이언스파크 조성, 구운역 신설 등 단기 및 장기 호재가 풍부하여 미래 가치 상승 잠재력이 높습니다. 특히 수원비행장 이전은 장기적으로 토지 가치에 대폭적인 상승을 가져올 수 있는 강력한 호재입니다. 인근에 신혼희망타운 행복주택(242세대), 신혼희망타운(공공분양)(484세대), 매교역 팰루시드(2,178세대), 오목천역 더리브(201세대) 등 총 3,105세대의 대규모 주택 공급이 예정되어 있어, 인구 유입 및 지역 활성화에 긍정적인 영향을 미칠 것으로 보입니다. 이는 장기적으로 토지 개발 압력을 높여 가치 상승에 기여할 수 있습니다. 다만, 생산녹지지역으로서의 개발 제한은 투자 시 고려해야 할 요소입니다.
토지 자체의 물리적 하자는 평지라는 점에서 크지 않을 것으로 예상됩니다. 그러나 지목이 '답'이므로 농지전용허가 등 추가적인 행정 절차가 필요할 수 있습니다. 또한, 비행안전제2구역(전술)에 포함되어 있어 건축물의 높이 제한 등 군사시설보호구역 관련 규제를 확인해야 합니다. 토지거래계약에관한허가구역으로 지정되어 있어 거래 시 허가가 필요하다는 점도 유의해야 합니다.
토지 시장 동향은 지가지수 및 지가변동률이 보합세를 보이고 있으나, 지역별 지가변동률은 소폭 상승하고 있습니다. 순수토지 거래 필지수는 하락 추세이나, 인근 지역의 활발한 개발 사업 고시(공원조성, 지구단위계획 변경, 도로개설 등)와 대규모 주택 공급 예정은 장기적인 관점에서 긍정적인 영향을 미칠 것입니다. 특히 인근 필지에서 주거 용도에서 업무 및 근린생활시설로 용도변경이 이루어진 사례가 있어, 대상 토지 또한 향후 용도변경을 통한 가치 상향 가능성이 높습니다. 신분당선 개통 및 수원비행장 이전과 같은 대형 호재들이 실현될 경우, 현재 생산녹지지역이라는 한계를 넘어설 수 있는 강력한 성장 동력이 될 것입니다. 본 예측은 과거 추세 및 시장 지표에 기반한 AI의 추론이며, 실제 시장 상황에 따른 확정적 예측이 아님을 유의하시기 바랍니다. **[향후 6개월 시세 전망] 상승 가능성 높음**
매수