서울특별시 광진구 아차산로 *** 아파트 AI 분석 결과 | 부동산탐정

매물 유형: 아파트

분석 번호: 972

종합 리스크 점수: 75점

AI 요약 평가

초역세권 대단지 아파트로 입지적 강점이 뛰어나며, 시장 가격은 적정 수준이나 향후 공급 물량에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

세부 리스크 평가 항목

인근 실거래가: 8점 — 동일 단지 내 유사 면적의 최근 거래 사례를 분석한 결과, 제시된 매매가 27억 5,000만 원은 비교사례 대입가치 스펙트럼(최저 22억 7,707만 원 ~ 최고 30억 1,965만 원)의 중상단에 위치합니다. 이는 시장 가격을 적절히 반영하고 있거나 소폭 높은 수준으로 판단됩니다.
거래량: 6점 — 아파트 거래량은 2026년 1월 60건에서 4월 168건으로 상승 추세를 보이나, 월별 변동성이 커서 거래 활성도가 완전히 안정적이라고 보기는 어렵습니다. 다만, 매매수급동향 지수가 110.24로 수요 우세가 지속되고 있어 긍정적입니다.
생활 편의시설: 9점 — 건대입구역(7호선, 2호선)까지 도보 6분 이내의 초역세권 입지로 교통 접근성이 매우 우수하며, 이마트 자양점(95m) 등 주요 쇼핑 시설이 인접하여 생활 편의성이 최상위권입니다. 구립효지어린이집 등 교육 시설도 가까이 위치해 있습니다.
규제 전망: 7점 — 준공 19년차 아파트로 재건축 연한(30년)까지 11년이 남아있어 단기 재건축 추진은 어렵습니다. 다만, 광진구 내 다양한 개발 호재 뉴스(정비사업, 유망기업 투자유치 등)가 존재하여 장기적인 관점에서는 긍정적인 영향을 기대할 수 있습니다.
인구 현황: 5점 — 해당 읍면동(자양제3동) 인구는 최근 3년간 약 3.7% 감소하며 정체 상태를 보이고 있습니다. 광진구 전체 인구 또한 최근 12개월간 소폭 감소했으나, 세대당 인구는 유지되어 1인 가구 분화 또는 실거주 수요 유입 가능성을 시사합니다.
토지 이용 규제 — 아파트 카테고리 해당없음
토지 형상 — 아파트 카테고리 해당없음
건물 노후도(사진): 5점 — 사진이 제공되지 않아 외관 상태를 직접 분석할 수 없습니다. 현장 확인이 필요합니다.
건물 노후도(대장): 6점 — 2007년 준공되어 19년 경과된 건물로, 비교적 양호한 상태를 유지하고 있을 것으로 예상됩니다. 재건축 연한까지는 시간이 남아있습니다.
임대 수익성 — 매매 거래유형으로 임대 수익성 분석은 해당없음

가격 타당성 검증

제시된 매매가 27억 5,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 스펙트럼(최저 22억 7,707만 원 ~ 최고 30억 1,965만 원) 내에 위치하며, 중앙값인 26억 5,661만 원보다 소폭 높은 수준입니다. 이는 15건의 비교사례 중 상위 30% 이내에 해당하는 가격대로, 입지적 강점과 단지 경쟁력을 고려할 때 시장에서 합리적으로 형성된 가격 범위에 속한다고 볼 수 있습니다. 다만, 최고가에 근접한 수준이므로 향후 시장 변동성에 대한 주의가 필요합니다.

실거래가 및 시세 비교

선별된 15건의 비교사례는 모두 동일 단지(더샵스타시티) 내 거래이며, 유사도 점수가 80점에서 100점 사이로 매우 높습니다. 특히, 유사도 100점 사례들은 면적 및 시점이 유사하여 신뢰도가 높습니다. 예를 들어, 2026년 5월에 거래된 #1 사례(139.6㎡, 9층)는 24억 2,500만 원에 거래되었으며, 시점 보정 후 대입 총액은 24억 2,499만 원입니다. 2026년 1월에 거래된 #6 사례(139.6㎡, 36층)는 27억 원에 거래되었고, 시점 보정 후 대입 총액은 28억 286만 원입니다. 면적 차이로 감점된 사례들도 시점 보정 계수(최대 1.012)가 적용되어 대상 매물의 현재 가치를 추정하는 데 활용되었습니다. 전반적으로 최근 거래된 동일 단지 사례들이 제시가와 유사한 수준의 가격대를 형성하고 있습니다.

심층 분석

더샵스타시티는 건대입구역 초역세권에 위치한 대단지 주상복합 아파트로, 뛰어난 교통 접근성과 이마트 등 풍부한 생활 편의시설을 갖추고 있어 실거주 및 투자 가치가 매우 높습니다. 광진구 내에서도 자양동은 거래 활성도가 높은 지역으로, 꾸준한 수요를 기대할 수 있습니다. 다만, 인근에 예정된 신규 공급 물량은 향후 시장 경쟁에 영향을 미칠 수 있으므로 장기적인 투자 관점에서 주의 깊은 모니터링이 필요합니다.

2007년 준공되어 현재 19년차인 아파트로, 재건축 연한인 30년까지는 약 11년이 남아있습니다. 따라서 단기적인 재건축을 통한 투자 수익을 기대하기는 어렵습니다. 다만, 단지 규모와 입지적 강점을 고려할 때, 장기적으로 리모델링 또는 재건축 가능성은 열려있다고 볼 수 있습니다.

광진구 아파트 시장은 매매가격지수와 전월세가격지수 모두 상승세를 보이며 긍정적인 시장 분위기를 형성하고 있습니다. 매매수급동향 또한 수요 우세로 나타나 당분간 가격 상승 압력이 지속될 것으로 예상됩니다. 그러나 구의동 일대에 예정된 828세대의 신규 공급 물량은 중장기적으로 시장에 공급 부담으로 작용할 수 있습니다. 대상 매물은 우수한 입지적 강점을 바탕으로 안정적인 가치 유지가 예상되나, 신규 공급에 따른 시장 변화를 주시하며 투자 결정을 내리는 것이 현명합니다.

현장 체크리스트

매물로 나온 동과 층수를 정확히 확인하여 일조권, 조망권, 소음 등 환경적 요인을 현장 방문을 통해 확인해야 합니다.
미상층으로 기재된 층의 실제 위치를 확인하고, 저층/중층/고층 시세 비교표와 대조하여 가격 적정성을 재검토해야 합니다.
아파트 관리비 내역(공용 관리비, 개별 사용료 등)을 상세히 확인하여 예상 유지 비용을 파악해야 합니다.
단지 내 커뮤니티 시설(피트니스, 수영장 등)의 실제 이용률 및 관리 상태를 확인하여 편의성 및 만족도를 평가해야 합니다.
주차대수는 충분하나, 특정 시간대 주차 공간 확보의 용이성 및 실제 주차 환경을 확인하는 것이 좋습니다.
내부 마감재 상태, 수리 필요 여부, 누수 흔적, 곰팡이 등 육안으로 확인 가능한 하자를 꼼꼼히 점검해야 합니다.

최종 판정

매수