경기도 평택시 청북읍 토진리 *** 토지 AI 분석 결과 | 부동산탐정

매물 유형: 토지

분석 번호: 9779

종합 리스크 점수: 43점

AI 요약 평가

본 토지는 계획관리지역 내 공장용지 허가가 완료된 상태로, 개발 용이성이 높은 것이 강점입니다. 평택시 전체 인구는 증가하고 있으나 청북읍은 정체 상태이며, 주변에 다양한 개발 사업이 진행 중이나 대상지에 직접적인 수혜를 주는 대형 호재는 부족합니다. 비교사례 부족으로 공시지가 배율법을 적용한 추정 가격 범위 대비 제시가가 상단에 위치하여 가격적 부담이 있을 수 있습니다.

세부 리스크 평가 항목

• 규제 전망: 7점 — 계획관리지역으로 개발 잠재력이 높으며, 공장용지로 허가 완료된 상태입니다. 주변에 다양한 개발 사업이 진행 중이나, 대상지에 직접적인 수혜를 주는 대형 호재는 부족합니다.
• 개발 용이성: 8점 — 계획관리지역 내 '전' 지목으로, 공장용지 허가가 완료되어 개발 용이성이 높습니다. 평지 지형과 소로한면 도로 접면으로 기본적인 개발 여건은 갖추고 있습니다.
• 시장 활성도: 6점 — 평택시 전체적으로 인구가 증가하고 있으나, 청북읍은 인구 정체 상태입니다. 토지 거래 필지수는 상승 추세이나, 대상지 주변의 직접적인 거래 활성도는 보통 수준입니다.
• 가격 적정성: 5점 — 비교사례 부족으로 공시지가 배율법을 적용한 추정 가격 범위 대비 제시가가 상단에 위치하여 가격적 부담이 존재합니다.
• 미래 가치: 6점 — 공장용지 허가 완료 및 계획관리지역이라는 점은 긍정적이나, 주변 대규모 개발 호재의 직접적인 수혜 반경에서 벗어나 있어 높은 미래 가치 상승을 기대하기는 어렵습니다.
• 인근 실거래가
• 거래량: 2점 — 반경 내 동일 유형의 최근 실거래가 총 0건 탐지되었습니다. 지역 거래량은 매우 한산한 편입니다.
• 생활 편의시설: 5점 — 인근에 탐지된 주요 생활 편의시설은 총 7곳으로 양호한 수준입니다.
• 인구 현황: 5점 — 해당 지역 인구는 최근 기간 동안 약 1.6% 변동하여 보합세를 보이고 있습니다.
• 건물 노후도(대장)
• 토지 이용 규제: 3점 — 용도지역은 '계획관리지역'입니다. 토지의 통상적인 활용 가치와 규제 강도를 고려해 평가되었습니다.
• 토지 형상: 4점 — 토지 형상은 '부정형'형으로, 대지 활용도가 다소 열위한 편입니다.

가격 타당성 검증

제시가 24억 원은 비교사례 부족으로 공시지가 배율을 반영한 추정 결과인 약 10억 7,192만 원에서 16억 789만 원 사이의 가치 스펙트럼 대비 상단에 위치합니다. 이는 공장용지 허가 완료 등의 개발 가치가 선반영된 것으로 보입니다.

실거래가 및 시세 비교

유효한 비교사례가 부족하여 개별 비교사례 분석은 진행되지 않았습니다. 공시지가 배율법을 통해 대상지의 가치를 추정하였습니다.

심층 분석

평택시의 지가지수는 보합세를 유지하고 있으며, 토지거래 필지수는 상승 추세입니다. 이는 전반적인 토지 시장의 수요가 꾸준함을 나타냅니다. 그러나 청북읍의 인구는 정체 상태로, 대규모 주거 개발보다는 산업 용지로서의 가치에 집중해야 합니다. 공장용지 허가 완료는 투자 가치를 높이는 요인이지만, 제시가가 공시지가 배율 추정치보다 높아 가격적 메리트를 확보하기 위한 추가적인 분석이 필요합니다.

대상 토지는 지목이 '전'이며, 공장용지 허가가 완료된 상태입니다. 토지 형상이 부정형이나 평지 지형으로 물리적 하자는 적을 것으로 예상됩니다. 도로 접면은 소로한면으로, 대규모 물류 이동이 필요한 공장이나 창고 용도로는 도로 확장 가능성 및 진출입 편의성을 추가로 검토해야 합니다.

평택시는 '무한한 발전이 있는 평택'이라는 사용자 제시처럼 다양한 개발 호재가 존재합니다. 특히 평택당진항 관리부두 친수시설 조성, 평택 가곡2지구 도시개발사업 등은 지역 발전에 긍정적인 영향을 미칠 것으로 예상됩니다. 그러나 대상 토지가 이러한 개발 사업의 직접적인 수혜 반경에서 벗어나 있어, 개발 호재가 대상지의 가치에 미치는 영향은 제한적일 수 있습니다. 향후 6개월 시세는 토지거래 필지수 증가와 지가변동률의 미미한 상승세를 고려할 때 보합세를 유지할 것으로 전망됩니다.

현장 체크리스트

• 공장용지 허가 완료 내역의 상세 조건 및 유효 기간을 반드시 확인해야 합니다.
• 토지 경계가 명확한지, 인접 토지와의 분쟁 소지는 없는지 현장 확인이 필요합니다.
• 지하 매설물(상하수도, 전기, 가스 등)의 유무 및 위치를 확인하여 개발 시 추가 비용 발생 여부를 검토해야 합니다.
• 도로 접면이 소로한면으로 명시되어 있으나, 실제 차량 진출입 및 대형 차량 통행에 문제가 없는지 현장 확인이 필수입니다.
• 토지이용계획원 상 추가적인 개발 제한 사항이나 규제 사항이 있는지 면밀히 검토해야 합니다.
• 주변 신규 공급 예정 물량(평택 고덕 A-47BL 공공지원 민간임대리츠사업 공동주택 신축 공사, 지제역 반도체밸리 제일풍경채 2블록 등 19,733세대)이 향후 토지 시장에 미칠 영향을 고려해야 합니다.

최종 판정

보류