매물 유형: 토지
분석 번호: 9792
종합 리스크 점수: 68점
대상 토지는 수원역 인근 일반상업지역에 위치하여 높은 개발 잠재력을 지니고 있습니다. 다수의 개발 호재와 준역세권 입지가 강점이나, 비행안전제2구역 등 규제 사항을 면밀히 검토해야 합니다. 현재 제시가는 실거래 기반 대입 스펙트럼의 중앙값 수준으로 평가됩니다.
제시된 매매가 6억 원은 실거래 기반 대입 스펙트럼의 최저 6억 3,542만 원 ~ 최고 6억 3,542만 원 (중앙값 6억 3,542만 원) 범위 내에 위치하여, 적정한 수준으로 평가됩니다. 이는 면적, 역세권, 호재 등 다양한 개별 요인 보정이 반영된 결과입니다.
선별된 비교사례는 수원시 권선구 서둔동 3*에 위치한 일반상업지역 '대' 지목 토지로, 2026년 3월에 7억 원에 거래되었습니다. 대상지와 324m 거리에 위치하며 유사도 점수는 76점입니다. 면적 보정(대상지 면적이 사례보다 작아 소규모 할증), 수원역 준역세권 프리미엄(+2%), 그리고 용도지역 변경 등 5건의 개발 호재(+7.0%)가 반영되어 최종 6억 3,542만 원으로 환산되었습니다.
대상지는 수원역 인근 일반상업지역에 위치하여 투자 가치가 높습니다. 수원역, 롯데백화점 등 핵심 상업시설과 맞은편 오피스텔 단지가 형성되어 있어 유동인구가 풍부하며, 상업시설 개발 시 높은 수익성을 기대할 수 있습니다. 최근 수원 반도체 산업 성장 기대감 관련 뉴스들이 지역 경제 활성화에 긍정적인 영향을 미칠 것으로 예상됩니다.
나대지이므로 물리적 하자는 적을 것으로 예상되나, 지하 매설물이나 토양 오염 여부 등은 현장 확인이 필요합니다. 비행안전제2구역(전술) 규제로 인해 건축물의 높이 및 용도에 일부 제약이 있을 수 있으므로, 건축 계획 시 관련 법규를 면밀히 검토해야 합니다.
수원시 권선구 지역의 지가지수 및 지가변동률은 보합세를 유지하고 있으나, 수원역 인근의 개발 호재와 일반상업지역이라는 용도지역의 특성상 장기적인 관점에서 가치 상승 잠재력이 높습니다. 특히 신혼희망타운 행복주택, 매교역 팰루시드 등 인근에 대규모 주택 공급이 예정되어 있어, 향후 유동인구 증가 및 상권 활성화에 기여할 것으로 보입니다. 다만, 토지 거래 필지수는 최근 하락 추세를 보여 단기적인 환금성은 주의가 필요합니다.
매수