매물 유형: 토지
분석 번호: 9828
종합 리스크 점수: 47점
본 매물은 용인시 수지구 내 토지 거래 활성도가 높은 고기동에 위치하며, 나대지 상태로 근생 및 고급 전원주택 건축이 가능한 개발 잠재력이 우수한 토지입니다. 도로 확장 공사 등 주변 호재가 긍정적으로 작용할 것으로 보이나, 자연녹지지역의 규제와 현재 제시 매매가가 실거래 기반 대입 스펙트럼의 상단에 위치하는 점은 고려해야 합니다. 전반적으로 양호한 입지와 개발 가능성을 갖추고 있으나, 가격 타당성 및 규제 사항에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.
제시 매매가 25억 8,000만 원은 실거래 기반 대입 스펙트럼의 최고값인 12억 595만 원을 크게 상회하는 수준입니다. 이는 비교사례의 유사도가 79점으로 다소 낮고, 단일 사례에 기반한 스펙트럼이라는 점을 감안해야 합니다. 다만, 사용자 제시 정보에 포함된 '도로 확장 공사 확정' 등 주변 호재와 '커피샵 및 고급 전원주택' 용도로의 개발 잠재력이 선반영된 가격으로 해석될 수 있습니다.
선별된 비교사례는 1건으로, 용인시 수지구 신봉동 7**번지 임야(보전녹지지역)입니다. 2025년 11월에 6억 9,490만 원에 거래되었으며, 대지면적 기준 보정 전 평당가는 371만 원입니다. 대상지와의 면적(대상 950㎡, 사례 620㎡) 차이로 인해 면적 보정 계수 0.974가 적용되었고, 시점 보정 계수 1.007이 적용되어 최종 보정 후 평당가는 420만 원, 환산 총액은 12억 595만 원으로 산정되었습니다. 호재 보정은 8건 감지되었으나 수혜 없음으로 판단되어 계수 1.000이 적용되었습니다. 유사도 점수는 79점으로 보통 수준이며, 보전녹지지역이라는 용도지역 차이가 감점 사유 중 하나로 작용했습니다.
본 토지는 용인시 수지구 고기동에 위치하며, 해당 지역은 용인시 수지구 내 토지 거래량이 가장 활발한 곳으로 환금성이 우수합니다. 지가지수 및 지가변동률은 보합 또는 소폭 상승세를 유지하고 있으나, 최근 순수토지 거래 필지수가 감소하는 추세는 시장의 관망세를 시사합니다. 주변에 고급 한정식당, 커피샵, 전원주택단지 등이 형성되어 있어 근생 및 고급 전원주택 개발 시 안정적인 수요를 기대할 수 있습니다. 다만, 제시 매매가가 실거래 기반 대입 스펙트럼 및 공시지가 배율 추정치를 크게 상회하는 점은 투자 수익률에 대한 면밀한 검토를 요구합니다. 도로 확장 공사 확정 등 주변 호재는 긍정적이나, 이미 가격에 반영되었을 가능성이 높습니다.
토지 자체의 물리적 하자는 사진 부재로 판단하기 어렵습니다. 다만, 경사도 27도의 완경사 지형은 토목 공사 시 추가 비용이 발생할 수 있으며, 이는 개발 비용 증가로 이어질 수 있습니다. 지목이 임야이므로 개발 시 산지전용허가 등 추가적인 인허가 절차가 필요할 수 있습니다. 토지이용계획상 준보전산지, 토지거래계약에관한허가구역, 성장관리계획구역 등 다양한 규제가 존재하므로, 개발 목적에 부합하는지 면밀한 법률 검토가 필수적입니다.
향후 6개월 시세 전망은 보합 가능성이 높습니다. 최근 지가지수 및 지가변동률은 보합세를 유지하고 있으나, 순수토지 거래 필지수가 감소하는 추세는 시장의 활력이 다소 둔화되고 있음을 나타냅니다. 다만, 고기동이 지역 내 거래 활성도 1위라는 점과 도로 확장 공사 등 개별적인 호재는 긍정적인 요인으로 작용할 수 있습니다. 인근 죽전동 도시형생활주택 72세대 분양 예정 물량은 직접적인 경쟁 요인이라기보다는 지역 내 주택 공급 증가로 인한 시장 전반의 영향으로 볼 수 있습니다. 본 예측은 과거 추세 및 시장 지표에 기반한 AI의 추론이며, 실제 시장 상황에 따른 확정적 예측이 아님을 유의하시기 바랍니다.
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