서울특별시 광진구 능동로 *** 아파트 AI 분석 결과 | 부동산탐정

매물 유형: 아파트

분석 번호: 984

종합 리스크 점수: 75점

AI 요약 평가

신축급 단지로 교통 및 생활 편의성이 우수하나, 전세 보증금은 인근 시세 대비 다소 높게 책정된 것으로 보이며, 신규 공급 물량에 따른 경쟁 리스크가 존재합니다.

세부 리스크 평가 항목

인근 실거래가: 6점 — 동일 단지 층별 실거래가 대조 결과, 고층 거래는 0원/평으로 데이터 신뢰도가 낮아 직접적인 가격 비교가 어렵습니다. 전세 보증금 12억 원은 인근 유사 단지의 전세 실거래가와 비교 시 다소 높은 수준으로 판단됩니다.
거래량: 5점 — 능동은 광진구 내 법정동 중 거래량 7위로 환금성이 보통 수준입니다. 최근 광진구 아파트 거래량은 상승 추세이나, 대상 단지의 최근 6개월 평당가 추이에서 0원/평 거래가 다수 확인되어 실제 거래 활성도에 대한 추가 확인이 필요합니다.
생활 편의시설: 9점 — 건대입구역(2호선, 7호선) 더블 역세권에 위치하여 교통 접근성이 매우 우수하며, 도보 5분 이내에 대림공원, CU 편의점, 구립 어린이집 등 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있습니다.
규제 전망: 7점 — 준공 5년차로 재건축 연한까지 25년이 남아 재건축 가능성은 낮습니다. 다만, 인근에 광진구 구의동 청년안심주택, 강변역 센트럴 아이파크 등 828세대의 신규 공급 예정 물량이 있어 향후 시장에 경쟁 요인으로 작용할 수 있습니다.
인구 현황: 7점 — 해당 읍면동(자양제4동) 인구는 꾸준히 증가하고 있으며, 광진구 전체 인구는 소폭 감소했으나 세대당 인구는 유지되어 1인 가구 분화 또는 실거주 수요 유입으로 해석 가능합니다.
토지 이용 규제 — 아파트 카테고리 해당없음
토지 형상 — 아파트 카테고리 해당없음
건물 노후도(사진): 5점 — 사진 정보 없음
건물 노후도(대장): 8점 — 준공 5년차 신축급 아파트로 건물 노후도는 매우 양호합니다.
임대 수익성 — 아파트 카테고리 해당없음

가격 타당성 검증

유효한 비교사례가 부족하여 공시지가 배율을 반영한 추정 결과, 가격 범위 스펙트럼 산출이 불가합니다. 따라서 인근 유사 단지의 전세 실거래가를 참고하여 가격 타당성을 판단합니다. 2026년 6월 인근 광장동 광장힐스테이트 84.9㎡ 전세가 0억 원(데이터 누락), 구의동 래미안파크스위트 84.98㎡ 전세가 0억 원(데이터 누락)으로 나타나 직접적인 비교는 어렵습니다. 다만, 전세 보증금 12억 원은 광진구 내 유사 평형 신축 아파트의 전세 시세 중 상위권에 해당할 수 있으므로, 주변 시세 대비 고평가 여부를 면밀히 검토해야 합니다.

실거래가 및 시세 비교

비교사례가 부족하여 개별 요인 보정 계수(면적, 용도, 도로, 역세권, 시점)는 모두 1.000으로 적용되었습니다. 이는 비교 사례와 대상지의 조건이 유사하거나, 비교 사례 부족으로 보정 적용이 어려웠음을 의미합니다. 특히 역세권 보정은 대상지가 건대입구역(2호선) 334m 이내에 위치하여 5%의 프리미엄이 추정됩니다.

심층 분석

자양호반써밋은 건대입구역 더블 역세권에 위치하여 교통 접근성이 매우 뛰어나며, 주변에 상업시설 및 공원 등 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있어 실거주 가치가 높습니다. 준공 5년차의 신축급 아파트로 주거 쾌적성 또한 우수합니다. 광진구의 전세수급동향이 수요 우세로 나타나 임대 수요는 꾸준할 것으로 예상되나, 전세 보증금 12억 원은 인근 시세 대비 다소 높은 수준일 수 있어 가격적 메리트가 제한적일 수 있습니다.

준공 5년차 아파트로 재건축 연한(30년)까지 상당 기간이 남아 재건축 가능성은 현재로서는 매우 낮습니다. 리모델링 또한 아직 논의될 단계는 아닙니다.

광진구 아파트 시장은 매매 및 전세 가격지수 상승, 거래량 증가 등 긍정적인 흐름을 보이고 있습니다. 대상 단지는 우수한 입지와 신축급 컨디션을 갖춰 안정적인 가치를 유지할 것으로 전망됩니다. 다만, 인근에 예정된 신규 아파트 공급 물량(828세대)은 향후 전세 시장에 경쟁 압력으로 작용할 수 있으며, 전세가율이 높을 경우 역전세 리스크에 대한 주의가 필요합니다. 장기적으로는 지역 개발 호재(중곡역지구 지구단위계획 변경 등)가 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다.

현장 체크리스트

미상층으로 표기된 대상 매물의 실제 층수와 향을 반드시 확인하여 채광 및 조망 여부를 파악해야 합니다.
전세 보증금 12억 원의 적정성 판단을 위해 인근 유사 평형, 유사 연식 아파트의 최근 전세 실거래가를 꼼꼼히 비교 확인해야 합니다.
최근 6개월 평당가 추이에서 0원/평 거래가 다수 확인되므로, 실제 거래 내역의 정확성을 추가로 검증해야 합니다.
건물관리비 내역을 확인하여 장기수선충당금, 공용관리비 등 세부 항목을 점검하고, 연체 이력 여부를 확인해야 합니다.
인근에 예정된 신규 공급 물량(광진구구의동587-6 청년안심주택, 강변역 센트럴 아이파크 등 828세대)이 향후 전세가에 미칠 영향을 고려하여 입주 시기를 확인해야 합니다.
현재 전세 매물이므로, 임대인의 등기부등본을 확인하여 근저당 설정 여부 및 채무 관계를 반드시 확인해야 합니다.
전세 보증금 반환 보증보험 가입 가능 여부 및 조건에 대해 임대인과 협의하고, 가입을 적극적으로 고려해야 합니다.

최종 판정

보류