매물 유형: 토지
분석 번호: 9866
종합 리스크 점수: 60점
본 토지는 제2종일반주거지역 내 코너자리에 위치하여 주택 사업에 적합하며, 평지 지형과 정방형 토지 형상으로 개발 활용도가 높습니다. 인근에 AI 데이터센터 착공 및 도시관리계획 변경 등 다양한 개발 호재가 존재하여 미래 가치 상승 가능성이 있습니다. 다만, 현재 제시 매매가는 실거래 기반 대입 스펙트럼의 상단에 위치하고 있어 가격 타당성 검토가 중요하며, 일부 호재는 직접적인 수혜 반경을 벗어나 있어 실제 영향은 제한적일 수 있습니다.
제시 매매가 8억 5,800만 원은 실거래 기반 대입 시뮬레이션 스펙트럼(최저 5억 2,628만 원 ~ 최고 5억 2,628만 원) 대비 상단에 위치하며, 약 3억 3,172만 원가량 높은 수준입니다. 이는 인근 개발 호재에 대한 기대감이나 코너자리 입지 프리미엄이 상당 부분 선반영된 것으로 보입니다. 공시지가 배율 추정치(중간값 5억 9,908만 원)와 비교해도 높은 수준입니다.
선별된 비교사례는 안산시 상록구 월피동 5**번지 토지로, 2025년 2월에 6억 8,440만 원에 거래되었습니다. 대지면적 기준 평당가는 678만 원/평(205만 원/㎡)이며, 대상 토지 면적(256.7㎡)에 대입하여 보정 완료된 총액은 5억 2,628만 원입니다. 이 사례는 제2종일반주거지역, 지목 '대'로 대상지와 용도지역 및 지목이 동일합니다. 면적 보정 계수는 1.010으로 대상지가 사례보다 작아 소규모 할증이 적용되었고, 시점 보정 계수는 1.005, 호재 보정 계수는 1.021이 적용되었습니다.
대상 토지는 제2종일반주거지역 내 코너자리에 위치하며, 평지 지형으로 개발 용이성이 높습니다. 안산시 단원구는 최근 지가지수 및 지가변동률이 보합세를 보이고 있으나, 코람코·DCI의 안산 시화 AI 데이터센터 착공, 안산 도시관리계획(용도지역) 결정(변경) 등 다수의 개발 호재가 존재하여 장기적인 투자 가치는 긍정적으로 평가됩니다. 특히 '주택 사업' 용도에 적합하다는 사용자 질의 답변을 고려할 때, 향후 주택 수요 증가 시 개발 이익을 기대할 수 있습니다. 다만, 현재 제시 매매가는 실거래 기반 대입 스펙트럼 및 공시지가 배율 추정치 대비 높은 수준으로, 호재가 상당 부분 선반영되었을 가능성이 있어 신중한 접근이 필요합니다.
제공된 정보에 따르면 토지 경사도가 없으며, 특별한 물리적 하자는 확인되지 않습니다. 다만, 지하 매설물 여부 등 현장 확인이 필요한 사항은 존재합니다.
안산시 단원구의 지가지수 및 지가변동률은 보합세를 유지하고 있으나, 지역별 지가변동률은 꾸준히 0.1%대 후반을 기록하며 안정적인 흐름을 보입니다. 순수토지 거래 필지수는 최근 하락 추세이나, 인근에 한화포레나 안산고잔2차(472세대), 롯데캐슬 시그니처 중앙(1,051세대) 등 총 1,523세대의 신규 주택 공급이 예정되어 있어 향후 인구 유입 및 주택 수요 증가에 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다. 특히 코람코·DCI의 AI 데이터센터 착공은 지역 경제 활성화 및 고용 창출에 기여하여 장기적인 토지 가치 상승 요인으로 작용할 것입니다. 와동의 인구는 소폭 감소 추세이나, 세대수는 유지되고 있어 1인 가구 분화 등 주택 수요는 꾸준할 것으로 예상됩니다. 종합적으로 볼 때, 장기적인 관점에서 개발 호재와 신규 주택 공급이 맞물려 미래 성장 잠재력이 높은 지역으로 판단됩니다.
보류