매물 유형: 아파트
분석 번호: 990
종합 리스크 점수: 75점
역세권 입지와 풍부한 생활 편의시설이 강점이나, 인근 신규 공급 물량과 일부 인구 감소 추세는 고려해야 할 요소입니다. 제시가는 비교사례 스펙트럼의 상위권에 해당합니다.
제시가 10억 3,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 7억 2,461만 원에서 12억 9,036만 원 사이의 가치 스펙트럼 중 상위권에 위치합니다. 중앙값 8억 698만 원 대비 약 2억 2,302만 원 높은 수준으로, 현재 시장의 기대감이 반영된 것으로 보입니다.
비교사례 중 유사도 100점인 #1 사례(제기동, 84.98㎡, 2026.4 거래, 1층)의 보정 후 대입 총액은 9억 4,153만 원입니다. 유사도 90점인 #2 사례(제기동, 84.98㎡, 2026.6 거래, 13층)는 층구간 감점에도 불구하고 보정 후 대입 총액 9억 9,499만 원을 나타냈습니다. 유사도 80점인 #9 사례(제기동, 59.94㎡, 2026.4 거래, 5층)는 면적 감점에도 불구하고 보정 후 대입 총액 12억 9,036만 원으로 가장 높은 가치를 보였습니다. 전반적으로 동일 단지 내 유사 면적의 최근 거래들은 9억 4,153만 원에서 10억 2,500만 원 수준을 형성하고 있습니다.
대상 매물은 안암역 도보 7분 거리의 역세권에 위치하며, 고려대학교 등 학군 접근성이 우수하고 주변 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있어 실거주 및 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다. 다만, 제시가가 비교사례 스펙트럼의 상위권에 형성되어 있어 단기적인 투자 수익률보다는 장기적인 관점에서 접근하는 것이 유리할 수 있습니다. 인근 청량리 롯데캐슬 하이루체 등 신규 공급 물량은 단기적인 시장 경쟁을 심화시킬 수 있으나, 장기적으로는 지역 가치 상승에 기여할 수도 있습니다.
안암골벽산 아파트는 2003년 준공되어 현재 23년 경과했습니다. 재건축 연한(30년)까지 7년이 남아 있어 현재로서는 재건축 추진이 어렵습니다. 다만, 준공 후 15년이 경과하면 리모델링 추진이 가능하므로, 향후 리모델링을 통한 가치 상승 여부를 검토해 볼 수 있습니다. 현재 용적률이 미등록 상태로 정확한 용적률 갭 분석은 어려우나, 법정 상한 300%를 고려할 때 향후 개발 잠재력은 보통 수준으로 판단됩니다.
동대문구 아파트 시장은 매매 및 전세 가격지수가 상승하고 수급동향도 수요 우세를 보여 긍정적인 시장 분위기입니다. 안암역 역세권 입지와 풍부한 생활 인프라는 지속적인 주거 선호도를 유지할 것으로 보입니다. 다만, 인근에 예정된 1,419세대의 신규 공급 물량(청량리 롯데캐슬 하이루체, 에스앤디 등)은 향후 시장에 단기적인 공급 부담으로 작용하여 가격 상승을 제한할 수 있습니다. 장기적으로는 용두동 역세권 재개발, 제기제4구역 재개발 등 주변 개발 호재들이 지역 가치 상승에 긍정적인 영향을 미칠 것으로 예상됩니다. 전체적으로 보합세 속 점진적인 상승 가능성이 있으나, 신규 공급 물량의 영향을 주시해야 합니다.
보류