서울특별시 동대문구 왕산로23길 *** 아파트 AI 분석 결과 | 부동산탐정

매물 유형: 아파트

분석 번호: 992

종합 리스크 점수: 70점

AI 요약 평가

역세권 입지와 양호한 생활 편의성을 갖추고 있으나, 제시 매매가는 인근 실거래가 대비 다소 높은 수준입니다.

세부 리스크 평가 항목

• 인근 실거래가: 8점 — 동일 단지 내 유사 면적의 최근 거래 사례가 다수 존재하며, 제시된 매매가 12억 원은 비교사례 대입 가치 스펙트럼(8억 7,360만 원 ~ 9억 6,512만 원) 대비 높은 수준입니다.
• 거래량: 7점 — 서울 동대문구 아파트 거래량은 최근 6개월간 상승 추세(304건→355건)를 보이며 시장 활성도가 양호합니다.
• 생활 편의시설: 8점 — 제기동역(1호선) 도보 8분 거리의 역세권이며, 공원, 쇼핑, 의료, 학교 등 생활 편의시설 접근성이 우수합니다.
• 규제 전망: 6점 — 건물 나이 21년으로 재건축 연한(30년)까지 9년이 남아있어, 단기적인 재건축 추진은 어렵습니다. 다만, 인근 재개발 및 지구단위계획 변경 등 개발 호재가 다수 존재합니다.
• 인구 현황: 5점 — 해당 읍면동(제기동) 인구는 감소 추세(-8.6%)이나, 동대문구 전체 인구는 최근 12개월간 증가(9,945명)하여 상쇄 효과가 있습니다.
• 토지 이용 규제 — 아파트 카테고리 해당없음
• 토지 형상 — 아파트 카테고리 해당없음
• 건물 노후도(사진): 5점 — 사진이 제공되지 않아 외관 상태를 직접 판단하기 어렵습니다.
• 건물 노후도(대장): 6점 — 준공 21년차 아파트로, 연식에 따른 기본적인 유지보수 필요성이 있습니다.
• 임대 수익성 — 아파트 카테고리 해당없음

가격 타당성 검증

제시 매매가 12억 원은 비교사례 대입 결과 산출된 가치 스펙트럼인 최저 8억 7,360만 원에서 최고 9억 6,512만 원 사이의 범위보다 높은 수준에 해당합니다. 이는 현재 시장의 평균적인 가치보다 미래 가치가 선반영되었거나, 매도자가 기대하는 프리미엄이 반영된 것으로 판단됩니다.

실거래가 및 시세 비교

선별된 9건의 비교사례는 모두 동일 단지(이수브라운스톤) 내 유사 면적의 최근 거래(2026년 1월~4월)로, 유사도 점수 100점을 기록하며 매우 높은 신뢰도를 보입니다. 시점 보정 계수 1.024가 적용되어 최근 시장 가격 변동이 반영되었습니다. 예를 들어, 2026년 4월 거래된 84.9㎡ 면적의 20층 매물(실거래가 9억 3,000만 원)은 보정 후 대입 총액 9억 4,153만 원으로 산출되었으며, 3층 매물(실거래가 9억 2,900만 원)은 보정 후 대입 총액 9억 4,051만 원으로 산출되었습니다. 이는 대상 매물의 가치 평가에 매우 중요한 근거가 됩니다.

심층 분석

이수브라운스톤은 제기동역 역세권에 위치하며, 주변에 공원, 학교, 병원 등 생활 인프라가 잘 갖춰져 있어 주거 편의성이 높습니다. 이는 실거주 목적의 투자 가치를 높이는 요인입니다. 다만, 제시 매매가가 인근 실거래가 대비 높은 수준이므로, 가격 적정성에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

준공 21년차 아파트로, 재건축 연한(30년)까지 9년이 남아있어 단기적인 재건축 추진은 어렵습니다. 현재로서는 리모델링 가능성을 우선적으로 고려해볼 수 있으며, 이 경우 단지 규모(299세대)는 리모델링 사업 추진에 다소 불리하게 작용할 수 있습니다.

동대문구는 전반적인 부동산 시장 지표가 상승세를 보이며 긍정적인 분위기입니다. 특히 용두동, 전농동 등 인근 지역에 재개발 및 역세권 활성화 사업 등 다양한 개발 호재가 예정되어 있어 장기적인 관점에서는 지역 가치 상승을 기대할 수 있습니다. 그러나 1,419세대에 달하는 신규 공급 물량이 향후 시장에 영향을 미칠 수 있으므로, 단기적인 급등보다는 안정적인 성장세를 예상하며 신중한 접근이 필요합니다.

현장 체크리스트

• 실제 매물로 나온 동·호수 및 층수를 정확히 확인하여 일조량, 조망권, 소음 여부를 현장 확인해야 합니다.
• 주차장의 실제 이용 편의성(세대당 1.14대)과 혼잡도를 확인하고, 지정 주차 여부를 확인해야 합니다.
• 관리비 내역(특히 장기수선충당금 적립 현황)을 상세히 확인하여 예상치 못한 추가 비용 발생 가능성을 점검해야 합니다.
• 내부 마감재 상태, 수리 여부, 누수 흔적, 곰팡이 등 건물 내부 상태를 직접 확인해야 합니다.
• 인근 개발 호재(전농2지구중심 지구단위계획 변경, 용두동 39-24번지 역세권 장기전세주택 재개발 등)의 진행 상황과 대상 매물에 미칠 구체적인 영향을 추가적으로 확인해야 합니다.
• 인근 신규 공급 예정 단지(청량리 롯데캐슬 하이루체, 퀸즈W 청량리역 등)의 분양가 및 입주 시기를 파악하여 경쟁 심화 가능성을 고려해야 합니다.

최종 판정

보류