경기도 수원시 권선구 권선동 *** 토지 AI 분석 결과 | 부동산탐정

매물 유형: 토지

분석 번호: 9932

종합 리스크 점수: 63점

AI 요약 평가

본 매물은 수원시청역 인근 중심상업지역에 위치한 토지로, 높은 용적률을 활용한 개발 잠재력이 매우 우수합니다. 주변 개발 호재와 풍부한 생활 인프라가 강점이며, 실거래 기반 대입 스펙트럼과 비교 시 제시가는 합리적인 수준으로 평가됩니다. 다만, 토지 거래량 감소 추세와 일부 규제 사항은 면밀한 검토가 필요합니다.

세부 리스크 평가 항목

• 규제 전망: 7점 — 중심상업지역으로 높은 용적률을 활용한 개발 잠재력이 크며, 인근에 다수의 개발 호재가 존재합니다. 다만, 비행안전구역 등 일부 규제는 건축 계획 시 고려해야 할 요소입니다.
• 개발 잠재력: 8점 — 나대지 상태로 바로 건축이 가능하며, 법정 상한 용적률 1500%로 높은 개발 이익을 기대할 수 있습니다. 주변 신축 및 증축 인허가 사례가 활발하여 개발 압력이 높습니다.
• 입지 우수성: 9점 — 수원시청역 도보 8분 거리의 준역세권이며, 권선동 내 토지 거래량 3위로 환금성이 우수합니다. 주변 상업시설 및 의료시설 등 생활 인프라가 잘 갖춰져 있습니다.
• 지가 변동성: 6점 — 최근 지가지수 및 지가변동률은 보합세를 보이고 있으나, 지역별 지가변동률은 소폭 상승 추세입니다. 순수토지 거래 필지수는 하락하여 단기적인 거래 활성도는 다소 둔화될 수 있습니다.
• 가격 적정성: 7점 — 제시가는 실거래 기반 대입 스펙트럼의 중앙값에 근접하며, 공시지가 배율 추정치와도 유사한 수준입니다. 도심 중심업무지구(CBD) 입지 프리미엄을 고려할 때 합리적인 수준으로 판단됩니다.
• 인근 실거래가
• 거래량: 2점 — 반경 내 동일 유형의 최근 실거래가 총 0건 탐지되었습니다. 지역 거래량은 매우 한산한 편입니다.
• 생활 편의시설: 9점 — 수원시청역 수인분당선 역세권에 위치하며, 인근에 탐지된 주요 생활 편의시설은 총 24곳으로 매우 우수한 수준입니다.
• 인구 현황: 6점 — 해당 지역 인구는 최근 기간 동안 약 0.6% 변동하여 약한 증가세를 보이고 있습니다.
• 건물 노후도(대장)
• 토지 이용 규제: 9점 — 용도지역은 '중심상업지역'입니다. 토지의 통상적인 활용 가치와 규제 강도를 고려해 평가되었습니다.
• 토지 형상: 5점 — 토지 형상은 '세로장방'형으로, 대지 활용도가 보통한 편입니다.

가격 타당성 검증

제시가 30억 원은 실거래 기반 대입 스펙트럼의 중앙값 27억 9,399만 원보다 약 2억 원 높은 수준입니다. 이는 권선동의 높은 환금성과 중심상업지역의 개발 잠재력, 그리고 수원시청역 도보 8분 거리의 준역세권 입지 프리미엄이 반영된 것으로 판단됩니다.

실거래가 및 시세 비교

선별된 비교사례는 수원시 권선구 권선동 1***번지 토지로, 2024년 9월에 27억 원에 거래되었습니다. 대상지와 동일한 중심상업지역 '대' 지목이며 면적도 330.1㎡로 유사합니다. 시점 보정 계수 1.014와 역세권 보정 계수 1.020이 적용되어 보정 후 평당가는 2,798만 원으로 산정되었으며, 대상지 면적을 대입한 환산 총액은 27억 9,399만 원입니다. 면적, 용도, 도로 조건이 동일하게 매칭되어 신뢰도가 높은 비교사례입니다.

심층 분석

수원시 권선구는 반도체 산업 성장 기대감과 함께 부동산 시장에 활기가 돌고 있습니다. 인근에 신혼희망타운, 매교역 팰루시드 등 대규모 주택 공급이 예정되어 있어 장기적으로 인구 유입 및 상권 활성화에 긍정적인 영향을 미칠 것으로 예상됩니다. 중심상업지역의 높은 용적률은 개발 시 상당한 수익성을 기대할 수 있는 요소입니다.

제공된 정보만으로는 물리적 하자 여부를 판단하기 어렵습니다. 다만, 토지 경사도가 평지이고 바로 건축이 가능하다는 사용자 제보를 고려할 때, 지형적인 하자는 없을 것으로 보입니다. 지하 매설물이나 토양 오염 여부 등은 추가적인 현장 조사가 필요합니다.

향후 6개월 시세 전망은 보합 가능성이 높습니다. 지가지수 및 지가변동률은 보합세를 유지하고 있으나, 순수토지 거래 필지수가 하락하는 추세입니다. 다만, 수원시청역 역세권 입지와 중심상업지역의 개발 잠재력, 그리고 다수의 개발 호재를 고려할 때 장기적인 관점에서는 상승 여력이 충분합니다. 특히 '수원 금호 리첸시아 퍼스티지'와 같은 반도체 산업 관련 개발 호재는 지역 가치 상승에 기여할 것입니다.

현장 체크리스트

• 대상 토지의 정확한 경계 및 인접 필지와의 경계 분쟁 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
• 지하 매설물(상하수도, 가스관 등)의 위치와 상태를 확인하여 건축 계획에 미칠 영향을 파악해야 합니다.
• 등기부등본을 통해 가압류, 가처분 등 소유권 제한 사항이 있는지 최종 확인해야 합니다.
• 비행안전제6구역(전술) 규제로 인한 건축물 높이 제한 등 구체적인 건축 제약 사항을 관련 부서에 문의하여 확인해야 합니다.
• 주변 개발 사업 고시 현황 중 공원 조성, 도로 개설 등 직접적인 영향을 미칠 수 있는 사업의 진행 상황과 완공 시점을 면밀히 파악해야 합니다.
• 토지 이용 계획상 방화지구 지정으로 인한 건축물 자재 및 구조 제한 사항을 확인해야 합니다.

최종 판정

매수