경기도 수원시 장안구 파장동 *** 토지 AI 분석 결과 | 부동산탐정

매물 유형: 토지

분석 번호: 9944

종합 리스크 점수: 60점

AI 요약 평가

대상지는 일반상업지역에 위치하며, 법정 상한 용적률이 1300%에 달해 높은 개발 잠재력을 보유하고 있습니다. 이미 건축허가가 완료되어 쓰리룸 29세대 오피스텔 건축이 가능한 점은 큰 강점입니다. 수원 111-1 주택재개발정비사업 지구단위계획 등 직접적인 개발 호재가 인접해 있어 향후 가치 상승이 기대되나, 토지거래계약에관한허가구역 지정 및 비교사례 부족으로 인한 가격 타당성 검토는 신중하게 접근해야 합니다.

세부 리스크 평가 항목

규제 전망: 7점 — 대상지는 일반상업지역으로 높은 용적률을 활용한 개발 잠재력이 높습니다. 주변에 수원 111-1 주택재개발정비사업 지구단위계획(0.3km 반경 내) 등 직접적인 개발 호재가 있어 긍정적인 규제 변화 및 개발 압력이 예상됩니다. 다만, 토지거래계약에관한허가구역으로 지정되어 있어 거래 시 허가 절차가 필요합니다.
개발 잠재력: 8점 — 대상지는 일반상업지역에 위치하며, 법정 상한 용적률이 1300%로 매우 높습니다. 현재 건축허가가 난 부지로 쓰리룸 29세대 오피스텔 건축이 가능하여 개발 잠재력이 우수합니다. 주변에 신축 허가 사례도 꾸준히 확인됩니다.
입지 및 교통: 6점 — 파장초등학교 인접 등 교육 환경은 양호하나, 지하철역과의 거리가 멀어 대중교통 접근성은 다소 부족합니다. 다만, 소로각지에 접해 있어 차량 접근성은 보통 수준입니다.
시장 활성도: 7점 — 대상지가 위치한 파장동은 수원시 장안구 내 토지 거래량 1위 지역으로 환금성이 매우 우수합니다. 최근 6개월간 지역 지가변동률이 소폭 상승 추세에 있으며, 인근에 1,145세대의 신규 주택 공급 예정이 있어 향후 시장 활성화에 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다.
가격 합리성: 5점 — 비교사례 부족으로 공시지가 배율법을 적용한 결과, 제시된 매매가는 추정 가격 범위의 상단에 위치합니다. 건축허가 및 개발 잠재력을 고려할 때 일정 부분 미래 가치가 선반영된 것으로 보입니다.
인근 실거래가
거래량: 2점 — 반경 내 동일 유형의 최근 실거래가 총 0건 탐지되었습니다. 지역 거래량은 매우 한산한 편입니다.
생활 편의시설: 9점 — CU 수원KTX역사점 역세권에 위치하며, 인근에 탐지된 주요 생활 편의시설은 총 20곳으로 매우 우수한 수준입니다.
인구 현황: 5점 — 해당 지역 인구는 최근 기간 동안 약 0.6% 변동하여 보합세를 보이고 있습니다.
건물 노후도(대장)
토지 이용 규제: 9점 — 용도지역은 '일반상업지역'입니다. 토지의 통상적인 활용 가치와 규제 강도를 고려해 평가되었습니다.
토지 형상: 4점 — 토지 형상은 '부정형'형으로, 대지 활용도가 다소 열위한 편입니다.

가격 타당성 검증

제시가 34억 원은 비교사례 부족으로 공시지가 배율법을 적용한 추정 가격 범위인 최저 8억 7,632만 원에서 최고 14억 6,053만 원 대비 상당히 높은 수준입니다. 이는 건축허가 완료 및 오피스텔 29세대 건축 가능성, 일반상업지역의 높은 용적률 활용 잠재력, 그리고 인접한 재개발 호재 등 미래 개발 가치가 상당 부분 선반영된 것으로 해석됩니다.

실거래가 및 시세 비교

비교사례가 부족하여 개별 비교사례에 대한 상세 분석은 어렵습니다. 공시지가 배율법을 통해 추정된 가격 범위는 일반상업지역의 특성과 개발 잠재력을 반영한 보수적인 접근 방식입니다.

심층 분석

대상지는 일반상업지역으로 높은 용적률을 활용한 개발이 가능하며, 이미 건축허가가 완료되어 오피스텔 29세대를 건축할 수 있다는 점에서 개발 사업의 불확실성이 낮습니다. 파장동은 지역 내 토지 거래 활성도가 높아 환금성 측면에서 긍정적입니다. 다만, 제시가가 공시지가 배율 추정치보다 상당히 높아 초기 투자 비용이 높을 수 있으며, 인근 신규 공급 물량(서광교 한라비발디 레이크포레, 북수원이목지구 대방 디에트르 더 리체 등 1,145세대)이 향후 오피스텔 임대 시장에 경쟁 요인으로 작용할 수 있습니다.

토지 자체의 물리적 하자는 지형이 평지이므로 크지 않을 것으로 예상됩니다. 다만, 부정형 토지 형상으로 인해 건축 설계 및 공간 활용에 제약이 있을 수 있으며, 이는 개발 효율성에 영향을 미칠 수 있습니다. 지하 매설물이나 토양 오염 여부는 현장 조사 및 관련 서류 확인을 통해 추가적인 리스크를 점검해야 합니다.

대상지는 일반상업지역의 용도와 건축허가 완료라는 강력한 개발 잠재력을 바탕으로 미래 가치 상승 가능성이 높습니다. 특히 수원 111-1 주택재개발정비사업 지구단위계획 등 인접한 개발 호재는 지역 가치를 더욱 끌어올릴 요인입니다. 향후 6개월간 수원시 장안구의 지역 지가변동률이 소폭 상승 추세에 있고, 파장동의 높은 거래 활성도를 고려할 때 시세는 보합 또는 상승 가능성이 있습니다. 그러나 높은 제시가와 인근 신규 주택 공급에 따른 경쟁 심화 가능성은 투자 시 고려해야 할 부분입니다. 본 예측은 과거 추세 및 시장 지표에 기반한 AI의 추론이며, 실제 시장 상황에 따른 확정적 예측이 아님을 유의하시기 바랍니다.

현장 체크리스트

건축허가 내용(쓰리룸 29세대 오피스텔)의 상세 조건 및 유효기간을 반드시 확인해야 합니다.
토지거래계약에관한허가구역 내 매물로, 거래 허가 가능 여부 및 절차를 사전에 면밀히 검토해야 합니다.
부정형 토지 형상에 따른 건축 설계의 효율성 및 추가 공사 비용 발생 가능성을 확인해야 합니다.
주변 수원 111-1 주택재개발정비사업의 진행 상황 및 대상지에 미칠 구체적인 영향을 현장에서 확인해야 합니다.
지하 매설물 유무 및 토양 오염 여부 등 개발 전 필수적으로 확인해야 할 사항들을 점검해야 합니다.
주변 소로각지 도로 접면의 실제 활용 가능성 및 건축 차량 진출입 용이성을 확인해야 합니다.

최종 판정

조건부 매수