매물 유형: 토지
분석 번호: 9990
종합 리스크 점수: 53점
본 매물은 제1종일반주거지역에 위치한 나대지로, 신축 및 투자용으로 적합합니다. 서수원 스마트폴리스 개발 호재와 권선동의 높은 거래 활성도가 강점이며, 인근에 다수의 개발 사업이 예정되어 있어 미래 가치 상승 잠재력이 높습니다. 다만, 제시가가 공시지가 배율 추정 범위의 상단에 위치하므로, 개발 계획 구체화 여부와 시장 동향을 면밀히 검토하는 것이 중요합니다.
제시된 매매가 20억 5,200만 원은 공시지가 배율을 반영한 추정 총 시세 20억 8,119만 원과 유사한 수준입니다. 제1종일반주거지역의 공시지가 배율을 적용한 추정 가격 범위 8억 1,521만 원 ~ 13억 3,399만 원과 비교하면 제시가는 상단에 위치하지만, 이는 '아이파크 타운 2단지 점포겸용 단독주택 용지'라는 특성과 신축 및 투자용이라는 점, 그리고 서수원 스마트폴리스 등 주변 개발 호재가 선반영된 것으로 해석됩니다.
비교사례가 부족하여 개별 비교사례 분석은 생략되었습니다. 공시지가 배율법을 적용한 추정 가격은 대상지의 면적, 용도지역, 도로 조건 등을 종합적으로 고려한 결과입니다. 역세권 보정은 세류역(1호선) 778m 거리로 준역세권에 해당하나, 역세권 범위(500m) 외 지역으로 프리미엄은 반영되지 않았습니다. 시점 보정은 한국부동산원 지가변동률 지수 기반으로 적용되었습니다.
수원시 권선구는 최근 반도체 산업 성장 기대감으로 부동산 시장에 활기가 돌고 있습니다. 특히 '서수원 스마트폴리스(군공항이전 사업)'의 직접 수혜가 예상되는 지역으로, 장기적인 투자 가치가 높습니다. 인근에 3,105세대의 신규 분양 예정 물량(신혼희망타운, 매교역 팰루시드 등)이 존재하여 향후 주거 인프라 확충 및 유동인구 증가에 긍정적인 영향을 미 미칠 것으로 예상됩니다. 다만, 순수토지 거래 필지수 하락 추세는 단기적인 시장 위축 가능성을 시사하므로 주의가 필요합니다.
대상 토지는 나대지 상태이므로 물리적 하자는 존재하지 않습니다. 다만, 자루형 토지 형상과 소로한면 도로 접면은 개발 시 건축 계획 및 효율성에 영향을 줄 수 있는 요소입니다. 토지이용계획상 비행안전제5구역(전술)에 저촉되어 건축물 높이 제한 등 개발 제약이 있을 수 있으므로, 관련 규제에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.
본 토지는 제1종일반주거지역에 위치하며, 법정 용적률 200%를 활용한 신축이 가능합니다. 초등학교, 중학교가 인근에 위치하여 주거 환경이 양호하며, 서수원 스마트폴리스 개발 호재는 미래 가치 상승의 핵심 동력입니다. 수원 도시관리계획(고색2 지구단위계획) 결정 변경 등 주변 지구단위계획 변경 고시가 다수 확인되어 향후 용도 변경 및 개발 압력이 높아질 가능성이 있습니다. 인구는 소폭 감소하고 있으나 세대수는 증가하고 있어 1인 가구 분화 및 실거주 수요 유입으로 해석될 수 있습니다. 종합적으로 볼 때, 중장기적인 관점에서 개발 및 투자 가치가 높은 토지로 판단됩니다. [향후 6개월 시세 전망] 보합 가능성 높음. 지가지수와 지가변동률은 보합세를 유지하고 있으나, 순수토지 거래 필지수가 하락 추세에 있어 급격한 시세 상승보다는 안정적인 보합세를 유지할 것으로 예상됩니다. 본 예측은 과거 추세 및 시장 지표에 기반한 AI의 추론이며, 실제 시장 상황에 따른 확정적 예측이 아님을 유의하시기 바랍니다.
매수