경기도 가평군 조종면 상판리 *** 토지 AI 분석 결과 | 부동산탐정

매물 유형: 토지

분석 번호: 9996

종합 리스크 점수: 40점

AI 요약 평가

대상지는 청소년수련원 인허가가 완료된 보전관리지역 토지로, 특정 용도로의 개발 잠재력은 확보되어 있습니다. 주변 도로 개설 및 지구단위계획 변경 등 개발 호재가 있으나, 토지거래허가구역 재지정으로 거래 활성화에 제약이 있습니다. 특히, 비교사례 부족으로 공시지가 배율법을 적용한 결과, 제시된 매매가는 추정 가치 대비 매우 높은 수준으로 가격 적정성에 대한 심층적인 검토가 필요합니다.

세부 리스크 평가 항목

규제 전망: 7점 — 대상지는 보전관리지역으로 개발 행위에 제한이 있으나, 청소년수련원 인허가가 완료되어 특정 용도로의 개발 가능성은 확보되어 있습니다. 주변에 도로 개설 및 지구단위계획 변경 등 개발 호재가 있으나, 대상지 직접 수혜 여부는 추가 확인이 필요합니다. 토지거래허가구역 재지정은 거래 활성화에 부정적 영향을 미칠 수 있습니다.
개발 잠재력: 6점 — 나대지 상태로 신축이 가능하며, 청소년수련원 인허가가 완료되어 특정 용도로의 개발 잠재력은 높습니다. 다만, 용도지역이 보전관리지역으로 법정 상한 용적률이 50%로 제한적입니다.
가격 적정성: 3점 — 비교사례가 부족하여 공시지가 배율법을 적용한 결과, 제시가 53억 원은 추정 가격 범위(1,507만 원 ~ 2,261만 원)와 큰 차이를 보여 매우 고평가된 것으로 판단됩니다.
입지 및 접근성: 4점 — 마을 인접 및 도로망 양호하다는 사용자 제보가 있으나, 대상지는 맹지로 도로 접근성이 취약합니다. GTX-B 노선 연장 호재가 있으나, 대상지까지의 직접적인 교통 개선 효과는 미지수입니다.
시장 활성도: 4점 — 가평군 전체 및 조종면의 토지거래 필지수가 하락 추세에 있으며, 지가지수 및 지가변동률은 보합세를 보이고 있어 시장 활성도가 높지 않습니다. 인근 신규 주택 공급 예정 물량이 존재하여 경쟁 심화 가능성이 있습니다.
인근 실거래가
거래량: 2점 — 반경 내 동일 유형의 최근 실거래가 총 0건 탐지되었습니다. 지역 거래량은 매우 한산한 편입니다.
생활 편의시설: 3점 — 인근에 탐지된 주요 생활 편의시설은 총 0곳으로 보통한 수준입니다.
인구 현황: 5점 — 해당 지역 인구는 최근 기간 동안 약 1.6% 변동하여 보합세를 보이고 있습니다.
건물 노후도(대장)
토지 이용 규제: 3점 — 용도지역은 '보전관리지역'입니다. 토지의 통상적인 활용 가치와 규제 강도를 고려해 평가되었습니다.
토지 형상: 4점 — 토지 형상은 '부정형'형으로, 대지 활용도가 다소 열위한 편입니다.

가격 타당성 검증

제시된 매매가 53억 원은 비교사례 부족으로 공시지가 배율을 반영한 추정 가격 범위인 최저 1,507만 원에서 최고 2,261만 원과 비교했을 때 현저히 높은 수준입니다. 이는 시장 가치 대비 매우 고평가된 것으로 판단되며, 청소년수련원 인허가 완료라는 특이사항이 가격에 과도하게 반영되었을 가능성이 있습니다.

실거래가 및 시세 비교

비교사례가 0건으로, 개별 비교사례에 대한 특성 설명은 불가능합니다.

심층 분석

가평군 조종면의 지가지수 및 지가변동률은 보합세를 유지하고 있으나, 순수토지 거래 필지수는 하락 추세에 있어 전반적인 토지 시장의 활성도는 낮은 편입니다. 인근에 '자라섬 수자인 리버페스타' (381세대)와 '청평 수자인 더퍼스트' (551세대) 등 총 932세대의 신규 주택 공급이 예정되어 있어, 향후 지역 내 부동산 시장에 경쟁 심화 요인으로 작용할 수 있습니다. 대상지는 청소년수련원 인허가가 완료된 특수 목적 부지이므로, 일반적인 토지 시장 동향보다는 해당 용도의 수요와 공급에 더 큰 영향을 받을 것으로 보입니다. 그러나 제시된 가격이 추정 가치 대비 매우 높아 투자 수익성 확보에 대한 신중한 접근이 요구됩니다.

대상지는 맹지라는 물리적 하자를 가지고 있어, 개발 시 진입로 확보를 위한 추가적인 비용과 시간이 소요될 수 있습니다. 토지 형상이 부정형이라는 점도 효율적인 공간 활용에 제약을 줄 수 있습니다. 또한, 보전관리지역이라는 용도지역 제한으로 법정 상한 용적률이 50%에 불과하여 개발 범위가 제한적입니다. 사진이 제공되지 않아 토지의 실제 상태나 지반 안정성 등 추가적인 물리적 하자는 파악하기 어렵습니다.

대상지는 청소년수련원 인허가가 완료되어 특정 용도로의 개발 잠재력은 높습니다. 주변에 '가평군 농어촌도로 가202호선(삼윗선) 확포장공사' 등 도로 개설 호재가 있어 장기적으로 접근성이 개선될 가능성이 있습니다. 그러나 '가평군 토지거래허가구역 재지정'은 당분간 거래 활성화에 부정적인 영향을 미 미칠 것으로 예상됩니다. 인구 추이를 보면 조종면 인구는 소폭 감소 추세이며, 가평군 전체 인구도 보합세를 보이고 있어 인구 유입에 따른 직접적인 개발 압력은 크지 않습니다. 제시된 매매가가 시장 추정 가치와 큰 괴리를 보여, 향후 가격 조정 가능성을 배제할 수 없습니다. 장기적인 관점에서 청소년수련원 운영 수요 및 관련 시장의 성장 가능성을 면밀히 분석하여 투자 여부를 결정해야 합니다.

현장 체크리스트

대상 토지가 맹지임을 감안하여 실제 도로 접면 여부 및 건축 허가를 위한 진입로 확보 가능성을 반드시 현장 확인해야 합니다.
청소년수련원 인허가 완료 여부 및 관련 서류(인허가증, 설계도면 등)를 관할 지자체를 통해 직접 확인하고, 인허가 조건 및 유효 기간을 면밀히 검토해야 합니다.
제시된 매매가 53억 원이 공시지가 배율 추정치와 큰 차이를 보이는 만큼, 해당 가격의 산정 근거와 추가적인 개발 호재 또는 가치 상승 요인이 있는지 매도인에게 상세히 문의해야 합니다.
주변 개발 사업 고시 내역 중 '가평군 토지거래허가구역 재지정'이 대상 토지에 미치는 구체적인 영향과 거래 가능 여부를 사전에 확인해야 합니다.
대상 토지 주변의 지하 매설물(상하수도, 전기, 가스 등) 유무 및 인입 가능성을 확인하여 개발 시 발생할 수 있는 추가 비용을 예측해야 합니다.
토지 등기부등본을 통해 가압류, 가처분, 근저당 등 권리 관계에 대한 추가적인 리스크가 없는지 반드시 확인해야 합니다.

최종 판정

보류